Come vendere una casa ereditata: successione, documenti e tasse

Vendere una casa ereditata richiede alcuni passaggi obbligatori: dalla dichiarazione di successione all’accettazione dell’eredità, fino ai documenti necessari per il rogito.

A cura di Alessandra Caparello

Pubblicato il 31/10/2019Aggiornato il 29/09/2026

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Vendere una casa ricevuta in eredità non significa semplicemente trovare un acquirente e firmare il rogito. Prima di arrivare alla compravendita è necessario completare alcuni adempimenti fiscali e giuridici che permettono di dimostrare chi sono i nuovi proprietari dell’immobile. Dichiarazione di successione, pagamento delle imposte, accettazione dell’eredità e trascrizione sono quindi alcuni dei passaggi da mettere in ordine prima della vendita.

La situazione può diventare più articolata quando la casa è stata ereditata da più persone, per esempio fratelli e sorelle, perché in questo caso per vendere l’intero immobile è necessario il consenso di tutti i comproprietari. Vediamo quindi, passo dopo passo, come procedere.

Dichiarazione di successione: il primo adempimento

Come ha indicato il notaio Paola Casali, del Consiglio Notarile di Milano, nel caso in cui si intenda mettere in vendita un immobile ricevuto per successione a causa di morte, è necessario in primis individuare gli eredi indicati per testamento oppure, qualora non vi sia testamento, secondo l’asse ereditario familiare. Ad esempio, se la persona defunta aveva coniuge e figli, questi saranno eredi nelle quote previste dal codice civile, senza che abbia rilevanza l’esistenza di altri parenti, quali i fratelli della persona defunta.

Poi andrà determinato se il patrimonio ereditario contenga debiti, perché in tal caso gli eredi dovranno pagare i creditori anche eventualmente con i beni dell’eredità, compreso l’immobile; nel caso sarà opportuno utilizzare le cautele giuridiche indicate da un professionista di fiducia. Una volta appurati questi aspetti, si presenta – ai fini fiscali – all’Agenzia delle Entrate la dichiarazione di successione.

Si tratta dell’adempimento fiscale attraverso il quale vengono comunicati all’Agenzia delle Entrate i beni e i diritti appartenuti al defunto e trasferiti agli eredi. La dichiarazione deve essere presentata, in linea generale, entro 12 mesi dalla data del decesso. La procedura può essere effettuata online attraverso i servizi dell’Agenzia delle Entrate, direttamente oppure tramite un intermediario abilitato. La dichiarazione di successione precompilata web è un servizio, accessibile tramite le credenziali:

Spid,
Carta d’identità elettronica (Cie),
Carta nazionale dei servizi (Cns)
Fisconline/Entratel.

Il contribuente, aprendo il modello precompilato dall’Agenzia, troverà già al loro posto i dati anagrafici, i suoi contatti di riferimento noti all’Amministrazione, i dati su terreni e fabbricati e il punto sui pagamenti effettuati. L’utente può validare o modificare i contenuti proposti.

È importante chiarire un punto: la dichiarazione di successione ha principalmente una funzione fiscale e non coincide con l’accettazione dell’eredità. Presentare la successione, quindi, non significa automaticamente aver completato tutti gli adempimenti necessari per poter vendere l’immobile.

Quali tasse si pagano sulla casa ereditata?

Dal 1° gennaio 2025 il pagamento dell’imposta di successione segue un meccanismo di autoliquidazione. In pratica, l’importo dovuto viene determinato direttamente al momento della compilazione della dichiarazione di successione e spetta all’erede provvedere al versamento.

Per effettuare il pagamento, nella dichiarazione devono essere indicati il codice fiscale dell’erede e l’IBAN del conto corrente sul quale verrà effettuato l’addebito delle somme dovute. Il versamento delle imposte avviene quindi contestualmente alla presentazione della dichiarazione di successione.

Come si calcola l’imposta di successione

L’imposta di successione non è uguale per tutti gli eredi. L’aliquota applicata dipende infatti dal rapporto di parentela con la persona deceduta e si applica al valore dei beni e dei diritti trasferiti per successione.

Il sistema prevede inoltre delle franchigie, cioè soglie entro le quali l’eredità non è soggetta all’imposta. Di conseguenza, quando è prevista una franchigia, l’aliquota viene applicata soltanto sulla parte del patrimonio che supera tale limite.

Per il coniuge e i parenti in linea retta, come figli e genitori, l’aliquota è pari al 4%. In questo caso la franchigia è di 1 milione di euro per ciascun beneficiario. L’imposta, quindi, si applica soltanto sulla quota ereditata che eccede questa soglia.
Per fratelli e sorelle, invece, l’aliquota è del 6% e la franchigia scende a 100.000 euro per ogni erede. Anche in questo caso l’imposta viene calcolata esclusivamente sulla parte che supera la franchigia.
Per gli altri parenti fino al quarto grado e agli affini fino al terzo grado si applica l’aliquota del 6%.
Per gli eredi che non hanno rapporti di parentela con il defunto e che ricevono beni attraverso un testamento, l’imposta di successione è pari all’8%, senza applicazione di franchigia.

Le imposte ipotecaria e catastale

Quando nell’eredità sono presenti uno o più immobili, oltre all’imposta di successione devono essere considerate anche le imposte ipotecaria e catastale. In via ordinaria, l’imposta ipotecaria è pari al 2% del valore catastale dell’immobile, mentre l’imposta catastale ammonta all’1%. Complessivamente, quindi, il prelievo proporzionale è pari al 3% del valore catastale.

Esiste però un’importante eccezione per chi possiede i requisiti per beneficiare delle agevolazioni prima casa. In questo caso le imposte non vengono calcolate in percentuale sul valore dell’immobile, ma sono dovute in misura fissa. L’imposta ipotecaria è quindi pari a 200 euro, così come quella catastale, per un totale di 400 euro. A queste somme si aggiunge infine l’imposta di bollo, prevista in misura fissa pari a 90 euro.

La voltura catastale dopo la successione

Un altro passaggio importante riguarda la voltura catastale, necessaria per aggiornare gli intestatari dell’immobile negli archivi del Catasto.

Quando una persona muore e lascia in eredità una casa, un terreno o altri beni immobili, non basta presentare la dichiarazione di successione. È necessario anche aggiornare l’intestazione catastale degli immobili, indicando i nuovi titolari dei diritti di proprietà. Questo aggiornamento avviene attraverso la voltura catastale, una pratica con cui si comunica all’Agenzia delle Entrate il trasferimento dei diritti reali sugli immobili dal defunto agli eredi. La procedura è collegata alla dichiarazione di successione e può essere effettuata direttamente nell’ambito della stessa pratica. L’Agenzia delle Entrate mette infatti a disposizione il servizio per la “Dichiarazione di successione e domanda di volture catastali”.

Come si presenta la voltura dopo la successione

Nella maggior parte dei casi la domanda di voltura viene presentata insieme alla dichiarazione di successione. La procedura telematica dell’Agenzia delle Entrate consente infatti di trasmettere la dichiarazione di successione e la domanda di volture catastali nell’ambito dello stesso adempimento.

In pratica, durante la compilazione della dichiarazione devono essere inseriti anche i dati necessari per l’aggiornamento catastale degli immobili ereditati. La procedura richiede di indicare, tra le altre informazioni, i dati del defunto, quelli degli eredi e i dati catastali degli immobili interessati dalla successione.

Una volta completata la pratica, la domanda viene trasmessa all’Agenzia delle Entrate attraverso i servizi telematici.

Chi deve fare la voltura catastale?

La voltura può essere presentata dall’erede o da un soggetto incaricato. La procedura telematica permette di gestire la domanda attraverso i servizi dell’Agenzia delle Entrate.

Per la dichiarazione di successione e le relative volture è quindi possibile procedere direttamente oppure affidarsi a un commercialista, notaio, geometra o altro professionista abilitato, soprattutto quando la successione comprende diversi immobili o presenta una situazione catastale complessa.

Cosa succede se la voltura non viene fatta?

La mancata voltura non modifica il trasferimento della proprietà derivante dalla successione, ma lascia non aggiornati i dati catastali relativi all’intestazione dell’immobile. Questo può creare problemi pratici quando, per esempio, gli eredi devono verificare la situazione catastale prima di vendere un immobile, effettuare una successiva successione o compiere altri atti che richiedono dati catastali aggiornati.

Per questo motivo è opportuno verificare, dopo la presentazione della successione, che gli immobili risultino effettivamente intestati ai nuovi titolari.

Vendere una casa ereditata: perché serve la trascrizione dell’accettazione tacita

Quando si vuole vendere un immobile ricevuto in eredità, al momento della compravendita può essere necessario dimostrare non soltanto il rapporto di parentela con il defunto, ma anche la propria qualità di erede. Per questo, è necessario procedere alla trascrizione nei Registri Immobiliari dell’accettazione tacita dell’eredità.

Essere figlio, coniuge o altro parente della persona deceduta, infatti, non significa automaticamente aver accettato l’eredità. Dopo l’apertura della successione, l’erede può decidere se accettare o rinunciare all’eredità. La rinuncia deve essere effettuata con una dichiarazione formale, davanti a un notaio oppure presso il tribunale competente. L’accettazione, invece, può avvenire anche in modo tacito, quando il comportamento dell’erede dimostra inequivocabilmente la volontà di accettare il patrimonio ereditario. È il caso, per esempio, di chi dispone di un bene ereditato compiendo un atto che presuppone necessariamente la qualità di erede.

Perché serve la trascrizione dell’accettazione tacita

La trascrizione dell’accettazione tacita assume particolare importanza quando l’erede deve vendere un immobile ricevuto dal defunto.

La sua funzione è quella di rendere pubblica nei Registri immobiliari la qualità di erede e di garantire la continuità delle trascrizioni. Senza questo passaggio, infatti, la catena delle trascrizioni relative all’immobile potrebbe risultare incompleta, creando un problema per il successivo trasferimento della proprietà.

In altre parole, non è sufficiente che l’erede risulti tale dalla dichiarazione di successione: quando si deve procedere alla vendita dell’immobile, occorre che nei Registri immobiliari risulti anche il passaggio dal defunto all’erede. La trascrizione dell’accettazione tacita viene normalmente effettuata dal notaio in occasione del rogito di vendita.

Dichiarazione di successione e accettazione dell’eredità sono due cose diverse

Un aspetto che può creare confusione riguarda proprio la differenza tra dichiarazione di successione e accettazione dell’eredità. La dichiarazione di successione ha principalmente una funzione fiscale: serve a comunicare all’Agenzia delle Entrate il decesso, i beni e i diritti che compongono l’asse ereditario e i soggetti chiamati alla successione, oltre a consentire il pagamento delle imposte dovute.

La dichiarazione di successione, quindi, non equivale di per sé a un’accettazione dell’eredità.

L’accettazione, invece, riguarda l’acquisizione della qualità di erede e può essere espressa oppure tacita. Quando l’accettazione è tacita, il comportamento dell’erede deve essere incompatibile con la volontà di rinunciare all’eredità.

Immobile in eredità: come procedere alla vendita

Una volta espletate queste formalità e volturato il bene in capo agli eredi, sarà possibile vendere legittimamente l’immobile. Spetterà al Notaio incaricato della successione o della vendita, valutare se vi siano ulteriori adempimenti da effettuare sull’immobile, inerenti ad esempio alla sua regolarità catastale e urbanistica.

Cosa succede se la casa è ereditata da più persone?

La vendita può diventare più complessa quando l’immobile non appartiene a un solo erede. È il caso, per esempio, di una casa lasciata da un genitore a due o più figli.

In questa situazione si crea una comunione ereditaria e ciascun erede diventa titolare di una quota dell’immobile. Per vendere l’intera casa è necessario il consenso di tutti i comproprietari. Questo significa che un singolo fratello non può decidere autonomamente di vendere l’intero appartamento senza il consenso degli altri. Tutti gli eredi devono partecipare alla vendita e sottoscrivere gli atti necessari.

La situazione è diversa se uno dei coeredi vuole vendere soltanto la propria quota. In questo caso è possibile trasferire la propria partecipazione, ma bisogna considerare le regole sulla prelazione ereditaria, che possono attribuire agli altri coeredi un diritto di preferenza in determinate circostanze.

E se i fratelli non sono d’accordo sulla vendita?

Il problema più delicato nasce quando gli eredi non riescono a raggiungere un accordo. Una possibilità consiste nel trovare un’intesa attraverso la quale uno o più coeredi acquistano le quote degli altri. In questo modo l’immobile può diventare di proprietà di un unico soggetto, che potrà poi decidere autonomamente se conservarlo o venderlo.

Quando invece non è possibile raggiungere un accordo, ciascun comproprietario può chiedere lo scioglimento della comunione. La divisione può essere consensuale oppure, quando non c’è collaborazione tra le parti, può essere necessario rivolgersi al giudice dopo aver esperito gli strumenti di risoluzione previsti dalla legge.

La divisione giudiziale può richiedere tempi più lunghi e comportare costi superiori rispetto a una vendita concordata. Per questo, quando ci sono contrasti tra gli eredi, è consigliabile rivolgersi preventivamente a un notaio o a un avvocato per individuare la soluzione più adatta al caso concreto.

Quali documenti servono per vendere una casa ereditata?

Prima di mettere definitivamente in vendita l’immobile è opportuno raccogliere tutta la documentazione necessaria. Tra i documenti che possono essere richiesti ci sono:

la dichiarazione di successione;
la documentazione relativa all’accettazione dell’eredità e alla sua trascrizione;
la voltura catastale;
l’atto di provenienza con cui il defunto aveva acquistato o ricevuto l’immobile;
la visura catastale aggiornata;
la planimetria catastale;
il certificato di morte;
l’Attestato di prestazione energetica (Ape), quando previsto;
eventuale documentazione urbanistica ed edilizia relativa all’immobile.

Il notaio incaricato della compravendita effettuerà i controlli necessari sulla proprietà e sulla situazione dell’immobile. Avere la documentazione già disponibile può rendere più semplice e veloce la preparazione del rogito e permettere di individuare per tempo eventuali problemi.

Quanto tempo serve per vendere una casa ereditata?

Non esiste un termine uguale per tutti. Se la successione è già stata presentata, le imposte sono state gestite, l’accettazione è stata correttamente formalizzata e la documentazione dell’immobile è completa, la vendita può procedere normalmente.

I tempi possono invece allungarsi quando emergono problemi catastali o urbanistici, quando manca la documentazione del precedente proprietario oppure quando gli eredi sono numerosi e non riescono a trovare un accordo. Per questo motivo è utile non aspettare di aver trovato l’acquirente per controllare i documenti. Una verifica preventiva con notaio, tecnico e, quando necessario, avvocato permette di arrivare al compromesso e al rogito con una situazione più chiara.