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Situazione pericolosa? Responsabilità condivise tra proprietario e condominio
La materia, complessa per via di tipologia, caratteristiche strutturali e decorative e modalità di utilizzo, comporta una ripartizione degli oneri articolata che è utile approfondire soprattutto quando si verificano problemi di sicurezza.
Può capitare che alcune porzioni strutturali cedano, per vetustà o mancata manutenzione, determinando un serio pericolo per lo spazio sottostante.
Il caso più comune è il sottobalcone danneggiato, con conseguente distacco di intonaco o calcinacci: la responsabilità è del proprietario dell’appartamento a cui è annesso il balcone che, per l’articolo 2051 del Codice civile, è responsabile del danno cagionato dalle cose che ha in custodia, salvo provare il caso fortuito.
Per quanto concerne l’amministratore, non trattandosi di una parte comune, non è direttamente responsabile, a meno che non sia stato avvisato del pericolo e non abbia agito con tempestività, mettendo in sicurezza lo stabile.
Sul punto, la Corte d’Appello di Salerno (sentenza 1° novembre 2025, n. 924) ha osservato che le spese necessarie alla rimozione degli elementi ritenuti pericolosi (intonaci, cemento, frontalini, cornicioni) possono rientrare nell’ambito degli obblighi di conservazione delle parti comuni, cui è tenuto l’amministratore, e le relative spese di messa in sicurezza potrebbero essere sostenute dall’intera compagine condominiale.
I restanti condòmini possono però in un secondo momento rivalersi sul proprietario del balcone pericolante, che rimane responsabile dal punto di vista civile e penale per i danni procurati a cose e persone.
Gestione dei balconi: tra decoro architettonico e impianti
In ambito condominiale, il balcone è spesso argomento di discussione in merito a spese di manutenzione, proprietà, gestione degli interventi, decoro architettonico. Non sempre, infatti, è semplice valutare quali parti siano di pertinenza esclusiva del singolo e quali possano essere considerate comuni, poiché incidono sull’aspetto della facciata o sulla sicurezza statica dell’edificio.
La giurisprudenza è intervenuta più volte sul tema, indicando che, per definire correttamente responsabilità e competenze, occorre valutarne la tipologia – aggettante o incassato – le caratteristiche strutturali, il grado di integrazione in un prospetto.
Contano anche i componenti costruttivi (pavimentazione, impermeabilizzazione, parapetti e ringhiere, frontalini, sottobalcone, rivestimenti e decori) e l’utilizzo, dato che l’installazione di elementi o impianti visibili dall’esterno può sollevare questioni di decoro e di rispetto del regolamento condominiale. Caso frequente è ad esempio la sistemazione dell’unità esterna del condizionatore sul piano di calpestio del balcone o sulla porzione di facciata incidente sullo stesso.
Il balcone è considerato una proprietà esclusiva e quindi, secondo il principio dell’articolo 1122 del Codice civile, salvo diversa disposizione del regolamento condominiale, ciascun proprietario può eseguire opere o posizionare oggetti. A patto che gli interventi non rechino danno alle parti comuni ovvero determinino un pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza o al decoro architettonico dell’edificio (che la giurisprudenza definisce come insieme armonico delle linee architettoniche e delle strutture ornamentali, idonee a conferire al fabbricato una propria identità). Le violazioni possono essere denunciate dall’amministratore o dai condomini e spetta al giudice, basandosi su perizie tecniche, determinare l’eventuale danno.
Strutture sporgenti e rientranti
Il balcone aggettante sporge rispetto alla facciata ed è considerato un vero e proprio prolungamento dell’immobile. Di conseguenza, le spese di manutenzione, ordinarie e straordinarie, sono a carico del proprietario dell’appartamento annesso. Vi rientrano il rifacimento della pavimentazione o della guaina e le opere per livellare le pendenze del piano di calpestio. Gli elementi ornamentali, con funzione decorativa in facciata, potrebbero essere considerati comuni, con costi di ripristino ripartiti tra tutti i condòmini, in proporzione ai millesimi di proprietà. Si pensi, ad esempio, alla tinteggiatura e al ritocco di stucchi, al ripristino dell’intonaco esterno o del sottobalcone (la superficie inferiore della soletta). Di recente, la Cassazione ha confermato che il balcone aggettante appartiene in via esclusiva al proprietario dell’appartamento servito, precisando che sono beni comuni i rivestimenti e gli elementi decorativi della parte frontale e di quella inferiore, quando si inseriscono nel prospetto e contribuiscono a renderlo esteticamente gradevole o concorrono al decoro architettonico dell’insieme.
I balconi incassati formano invece una rientranza. Ringhiera e parapetto sono di proprietà esclusiva, al contrario di frontalini e ornamenti esterni se contribuiscono al decoro generale. Per quanto concerne la soletta (l’elemento portante che sostiene il pavimento), le spese vanno ripartite – in base all’art. 1125 del Codice civile che regola manutenzione e ricostruzione di soffitti, volte, solai – in parti uguali tra i proprietari dei due piani sovrapposti, con il pavimento a carico di quello superiore e intonaco, tinta e decorazione del soffitto di quello inferiore.
Per approfondire nel dettaglio tutti i casi di ripartizione millesimale delle spese di ristrutturazione, leggi anche la nostra guida completa su come si dividono le spese di manutenzione e rifacimento dei balconi in condominio
Fregi e decori: quando l’estetica è condominiale
Nel 2009 una sentenza del Tribunale di Roma ha precisato che “i fregi ornamentali e gli elementi decorativi, che ineriscano ai balconi (quali i rivestimenti del fronte o della parte sottostante della soletta, i frontalini e i pilastrini)” sono da ritenersi condominiali “se adempiono prevalentemente alla funzione ornamentale dell’intero edificio e non solamente al decoro delle porzioni immobiliari ad essi corrispondenti.
In particolare, i frontalini e i pilastrini di un balcone adempiono prevalentemente alla funzione ornamentale dell’intero edificio allorquando svolgano una funzione decorativa estesa a esso, e di cui accrescono il pregio architettonico, oltre ad assolvere una funzione estetica volta a rendere armonica la facciata dell’edificio condominiale”.
Di conseguenza, la loro manutenzione straordinaria e il ripristino sono a carico di tutti i condòmini, anche se parte di balconi di proprietà esclusiva.
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